윤석열 정부에서 새해 첫 부동산 대책으로 1.10 부동산 대책을 발표했습니다.
어떤 내용들이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.
추진배경
주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형이 필수적으로 다양한 유형의 주택 공급의 활성화 필요하며, 작년 주택공급의 선행지표인 인허가, 착공이 위축되었음.(연립, 다세대 등은 더욱 크게 감소) 따라서, 공급 위축 장기화 시 건설산업, 지역경제 등에도 영향 가능성 있으므로 규제를 완화하여 경기를 살리겠다는 의미
추진배경을 정리하자면
- 주택공급을 가로막는 규제를 혁파하고, 임대주택 공급자의 부담 경감 등을 통해 주택공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요
- 1~2인 가구 주거수요에 부응하는 다양한 주택공급도 정상화될 필요
대응방향
내용이 많은 관계로 도심공급확대에 대해서만 자세히 알아보겠습니다.
도심공급확대
1 .재건축,‧재개발
1) 사업속도 : 패스트트랙 도입 : 준공 30년 도과시 안전진단 없이도 재건축 착수 허용, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간 최대 3년 단축
- 현재 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능토록 개선
- 안전진단은 사업시행인가 前까지만 통과하면 되도록 개선
- 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌로 작용하지 않도록 안전진단 기준 개선도 병행
2) 진입 문턱 : 정비사업 추진 요건 완화
- 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건 완화
- 재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고, 노후도 외 요건(접도율, 밀도 등)도 걸림돌이 되지 않도록 개선
- 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정ㆍ동의 요건 등 개선
3) 사업성 : 사업 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화
- 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상 확대
- 공공성 확보*, 사업가능 여부 등을 심사하여 초기사업비 융자
- 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등 부담경감 조속 시행(‘24.3월 개정법 시행)
- 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대(신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등)하여 부담 추가 완화
4) 중단 없는 사업 : 공사비 갈등 완화
- 공사비 갈등을 예방하고, 갈등 발생시 조기 해소 기반 마련
- 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위한 표준계약서 조기 배포(`24.1)
- 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여하여 실효성을 제고하고, 신속한 갈등 해소 지원 추진
2. 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비
1) 신속하고 내실 있는 계획 수립
- 국가 차원의 시책과 지침을 제시하고 도시의 재구조화 방향, 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진 제시
- 선도지구를 지정하여 정비 모범사례를 제시하고, 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획 수립
2) 노후계획도시 정비 사업여건을 획기적으로 개선
- 통합 재건축시 안전진단 면제, 용도지역 변경‧용적률 상향* 등을 통해 사업기간을 단축하고, 사업성 개선
- 12조원 규모의 미래도시 펀드를 조성하고, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시하여 원활한 자금조달 지원
- 주민이 자유롭게 사업방식(조합 또는 신탁)을 선택하고, 공공은 총괄사업관리자를 통해 사업 단계별로 조합 지원
- 필요시 조합·신탁방식의 장점을 접목한 새로운 사업 모델 발굴
3) 공공의 역할은 충실히, 차질 없이 이행
- 공공기여금을 유동화하여 기반시설 설치비용 적기 조달
- 25년부터 1기 신도시별 1개소 이상 이주단지 선 조성
- 국토부내 도시정비기획단을 설치하고, LH‧HUG‧LX‧부동산원 등을 지원기구로 지정하여 지자체‧주민 지원
3. 소규모 정비 및 도심복합사업
1) 진입문턱 : 사업 가능 지역 확대
- 인접 도로 건너편까지 구역지정 허용, 노후도 요건 완화(現2/3→60%, 관리지역 50%)로 사업대상지 확대
- 사업성 부족으로 자력 개발이 어려운 단지는 LH 참여로 사업성 보완, `24년 공모*로 신규사업지 추가 선정
2) 사업속도 : 절차 간소화 및 참여유인 제고
- 조합설립 주민 동의율 완화(80→75%) 및 통합심의 대상 확대(교통‧경관심의 등) 등을 통해 사업기간 단축
- 공공컨설팅* 강화 및 지자체 관리계획 수립 지원(LH)으로 속도 제고
- 토지주 우선공급일 합리화*, 상가주 및 임대업자 보상 다변화(임대수입 지원, 상가주 토지보상 등)로 갈등 요소 해소
- 공공 도심복합사업은 사업 연속성 확보를 위해 일몰(`24.9) 연장 추진
3) 사업성 : 인센티브 및 자금지원 강화
- 기반시설(공공분양, 공공시설 등) 설치 시 용적률 및 기금융자(現50→70%) 인센티브 제공
- 기금융자 지원확대 추진(융자한도 구역당 300→500억원)
4) 광역정비 : 미니 뉴타운 지원 확대
- 재정비촉진지구 내 사업*은 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 현행 2/3에서 50%로 완화하여 사업추진 확대
- 소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진지구를 지자체와 합동 공모하고, 용적률 완화 등 특례부여
- 사업성이 열악한 지역 등에 대해서 LH 등 공공기관이 사업계획을 제안하고, 직접 시행까지 하는 신속 정비 체계 구축
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